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Parte del local en 2019

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10 minutos para leer

A partir del 1 de enero de 2017, entró en vigencia una nueva ley federal que cambió por completo el marco regulatorio para el registro de bienes raíces y las transacciones con ella en la Federación de Rusia: Ley Federal N ° 218 “Sobre el registro estatal de bienes raíces” del 13 de julio de 2015. Qué es parte de las premisas y cómo registrar un contrato de arrendamiento, lea el artículo.

Cambios en 2019

Los cambios afectaron todas las áreas de acciones de registro e información sobre bienes inmuebles contenidos en el registro estatal. En particular, el registro de bienes raíces en sí mismo ha cambiado; ahora es el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado (USRN). Contiene información sobre las características catastrales de los objetos e información sobre los derechos registrados, las restricciones sobre ellos.

Los conceptos y formulaciones relacionadas con la parte teórica se concretan y generalizan: se establece el concepto de un objeto inmobiliario, los tipos de objetos inmobiliarios, las características de las acciones de registro con ellos.

En cuanto a la parte del local (edificio), la Ley Federal No. 218 no lo define como un objeto inmobiliario separado, sino como información sobre el objeto inmobiliario registrado en la USRN, que se ingresó en relación con el registro de restricciones (gravámenes del objeto), y también como un objeto derechos de propiedad en forma limitada. Este enfoque debe considerarse específicamente, así como un análisis legal de las nuevas reglas que cubren el registro catastral de parte de los locales (edificios) y las acciones de registro en la USR con ellos.

Opinión expertaLa principal innovación es el registro del arrendamiento y el registro catastral de parte del local o edificio debe tener lugar al mismo tiempo. Los ingenieros catastrales de Smart Way en 2019 preparan planes técnicos y los transmiten a los propietarios para su presentación junto con el contrato de arrendamiento.

Concepto inmobiliario

Art. 1 Ley Federal No. 218, se aprueba el concepto de un objeto inmobiliario: estos son terrenos, construcciones, edificios, estacionamientos, construcciones en progreso, locales, complejos inmobiliarios unificados y otros objetos cuya característica común es una fuerte conexión con el terreno (su movimiento es imposible sin dañarlos). propósito), así como la presencia de características que le permiten definir objetos como algo definido individualmente.

Cada objeto que se encuentre bajo estas características está sujeto al registro catastral y al registro en la USRN. A su vez, el Registro Unificado de Derechos del Estado contiene toda la información sobre bienes inmuebles en la Federación de Rusia, que se divide en secciones.

Las secciones de la USRN son las siguientes: un registro de objetos inmobiliarios (catastro inmobiliario), un registro de derechos y restricciones (gravámenes), un registro de información sobre los límites de zonas especiales (un registro de fronteras), archivos de registro, mapas catastrales y libros para documentos contables.

¿Para qué es esta información? Además, esa parte del local o parte del edificio, en el sentido en que ahora está aprobado por la Ley Federal No. 218, no es un objeto, sino más bien información sobre el objeto registrado en la USRN. Otra parte del local (edificio) es un objeto de derechos de propiedad, que, por ejemplo, se puede alquilar, pero no se puede vender. ¿Por qué? Considere a continuación.
Art. 8 de la Ley Federal Nº 218 "sobre el registro estatal de bienes inmuebles", se indica información sobre la propiedad - información sobre la parte de la propiedad (párrafo 22). Art. 14 de la Ley Federal No. 218, se establece que el registro catastral estatal y el registro de derechos se llevan a cabo simultáneamente, en el caso de la formación o terminación de la existencia de una parte del local (edificio) al que se aplican las restricciones registradas (gravámenes), si tales restricciones (gravámenes) están sujetas al registro estatal.

T.O. parte del local o parte del edificio no debe considerarse como una propiedad separada. De acuerdo con la ley aplicable, la formación de partes de la propiedad solo es posible debido al hecho de que están sujetas a restricciones. Estas restricciones pueden ser, por ejemplo, alquiler, servidumbre. Si parte de la habitación es un objeto separado, entonces también se convierte en una habitación. Lo mismo se aplica a parte del edificio: su parte registrada es el local, pero la parte alquilada es precisamente la parte del edificio de acuerdo con la redacción de la Ley Federal No. 218.

Opinión del ingeniero catastral.La reurbanización de los locales no impide el registro del arrendamiento. ¿Cómo es esto posible? Hay cientos de planes técnicos con reurbanización en la cartera de Smart Way, llámenos, podemos ayudarlo.

Características distintivas de una parte de una habitación (edificio)

La práctica del registro catastral de locales, edificios y sus partes está repleta de situaciones variadas y controvertidas con las autoridades de registro catastral. Todo esto es causado por varios factores: la "humedad" del marco regulatorio, la falta de interacción entre los legisladores e ingenieros catastrales (prácticas catastrales), los errores de los ingenieros catastrales y los registradores de bienes raíces, y las diversas prácticas de aplicación de la ley de las autoridades de registro catastral (Cámaras catastrales).

Más detalladamente, la práctica policial sobre las denegaciones en el registro catastral fue formulada por los tribunales en el documento: "Revisión de la práctica judicial en casos que impliquen la impugnación de la negativa a llevar a cabo el registro catastral (aprobado por el Presidium del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia el 30 de noviembre de 2016)". Pero esto se aplica a la aplicación de la Ley Federal No. 221 y la Ley Federal No. 122, así como los decretos gubernamentales vigentes hasta el 01/01/2017. En 2017-2018, la posición de los tribunales con respecto a la necesidad de preparar un plan técnico para el registro de un contrato de arrendamiento cumple afirmativamente con la Ley Federal No. 218: se requiere un plan técnico para parte de las instalaciones al registrar un contrato de arrendamiento. La negativa de Rosreestr a registrar un contrato de arrendamiento sin proporcionar un plan técnico adecuado es una respuesta legal de un organismo estatal a los documentos ejecutados incorrectamente del solicitante.

Debe aclararse que parte del local (edificio), para que pueda ser arrendado, debe tenerse en cuenta en la USRN sobre la base del plan técnico. A partir del 1 de enero de 2017, la contabilidad parcial se realiza exclusivamente de manera simultánea con el registro del arrendamiento (u otro gravamen sobre el objeto). Anteriormente, hasta el 01/01/2017, era posible dividir el local o el edificio en partes por adelantado y asignarles números catastrales temporales. Ahora se ha abolido este procedimiento: parte de las instalaciones solo se puede registrar simultáneamente con el arrendamiento. Si el propietario del edificio (habitación) quiere vender parte de él, entonces, para tales acciones, debe asignarlo como un objeto inmobiliario separado: una habitación. Dicha acción también requiere la preparación de un plan técnico y el registro del derecho al objeto seleccionado.

Es lógico que la asignación de una parte de un objeto inmobiliario como un objeto separado (con un nuevo número catastral) presupone un procedimiento más estricto y la coincidencia de todas las características necesarias establecidas por la ley: criterios de aislamiento y aislamiento del objeto inmobiliario principal. Esto se debe al hecho de que durante su formación se deben tener en cuenta los intereses del propietario potencial: la capacidad de utilizar las instalaciones creadas sin la necesidad de contactar a otras personas. Además, para seleccionar parte de la habitación, se necesitan las coordenadas del edificio.

Para registrarse con la información de la USRN sobre la parte del local (edificio), solo se requiere el deseo del propietario del objeto para esta operación y el cumplimiento de la propiedad principal con los requisitos legales. Una parte de una habitación (edificio) puede incluso no tener paredes, los criterios de aislamiento y aislamiento son opcionales (este es un artículo separado en nuestro sitio web). Parte del local se puede alquilar para cualquier propósito legal, incluso para la instalación de un aparato comercial. No hay restricciones legales. Smart Way LLC tiene una amplia experiencia en el campo del registro catastral, incluido el registro de partes de locales y edificios para la instalación de máquinas expendedoras, cajeros automáticos y otros puntos de venta ("islas" de comercio en un centro comercial, puntos de manicura expertos). A algunos les puede parecer una pregunta insignificante, pero las pequeñas empresas desempeñan un papel activo en el mercado inmobiliario, y las condiciones del mercado moderno están empujando a las pequeñas empresas a buscar nuevas formas de comercio de consumo más convenientes.

Plano de planta para el plan técnico

Cómo registrar parte del local (edificio) en 2019

Parte de las instalaciones o parte del edificio: ¿cómo determinar qué se debe hacer para registrar un contrato de arrendamiento de parte de la propiedad? Esto se desprende de la característica de los derechos registrados a la propiedad principal. Si el propietario posee el edificio, el inquilino debe asignar parte del edificio. Si la propiedad está en las instalaciones, se asigna parte de las instalaciones.

Como se mencionó anteriormente, el art. 14 de la Ley Federal Nº 218 “Sobre el registro estatal de bienes inmuebles” se establece que el registro catastral de una parte de un objeto inmobiliario se lleva a cabo junto con el registro de derechos, en el caso de que el registro de dichos derechos sea obligatorio. La necesidad de registrar un contrato de arrendamiento se debe a la voluntad de las partes y se estipula en el contrato mismo.

El contrato de arrendamiento está sujeto a registro incondicional si se concluye por un período de más de 1 año. Para el registro catastral de parte de los locales (edificio), se requiere la preparación de un plan técnico que cumpla con los requisitos de la nueva Ley Federal No. 218. Para implementar sus requisitos, el Gobierno de la Federación de Rusia adoptó una serie de resoluciones que aprueban el procedimiento para la producción de documentación técnica para el registro catastral de todo tipo de bienes inmuebles. Todas las regulaciones previamente válidas se han vuelto inválidas desde el 01.01.2017.

Al presentar documentos para el registro de un contrato de arrendamiento, el arrendatario o arrendador tiene derecho a presentar la solicitud correspondiente. Anteriormente, era posible presentar documentos para el registro catastral de parte del local (edificio) que solo tenía un borrador de contrato de arrendamiento. Además, se adjuntó una copia de dicho proyecto a los documentos para el registro catastral. En 2019, recomendamos que nuestros clientes hagan una copia del contrato de arrendamiento firmado para "coserlo" en el plan técnico. En este caso, habrá menos preguntas del registrador, y cuando tenga en cuenta parte de la sala (edificio), el documento sobre la base de lo cual se hace se identificará claramente.

Además del plan técnico, para el registro catastral de parte de las instalaciones en 2019, será necesario proporcionar confirmación de los poderes del firmante (propietario del objeto), un poder notarial para el representante, un contrato de arrendamiento en al menos 3 copias, un pago por el pago del arancel estatal (monto 22,000 para personas jurídicas, 2000 para individuos). personas), copias de los documentos constitutivos de la entidad jurídica (si la parte del acuerdo es una organización), documentos de título de la propiedad, parte de los cuales está sujeto a arrendamiento. Dependiendo del tipo de propiedad y sus características, se pueden requerir documentos adicionales. Según la nueva Ley Federal N ° 218, no es necesario presentar una solicitud por separado para el registro de un contrato de arrendamiento; se entiende que las partes interesadas tienen la intención de realizar el registro catastral y el registro de derechos al mismo tiempo.

cómo elaborar un contrato de arrendamiento

Cómo solicitar el registro catastral de parte del local y el registro de un contrato de arrendamiento

Para solicitar el registro en Rosreestr (registro catastral, registro de derechos), ahora debe visitar el Centro Multifuncional de Servicios Públicos ("Mis documentos"). Ahora puede contactar directamente a Rosreestr en solo unas pocas direcciones, así como a través del sitio web de Rosreestr (https://rosreestr.ru/), al menos en San Petersburgo y Moscú. Debe tener un pasaporte, poder notarial u otra confirmación de autoridad y un conjunto completo de documentos con usted.

Después de que los empleados MFC reciben los documentos, se envían a Rosreestr. Según la nueva ley N ° 218-FZ, el envío de documentos no debe demorar más de 2 días hábiles.

El plazo de registro catastral de parte del local y registro de alquiler

De acuerdo con la Ley Federal No. 218, el plazo de registro catastral + registro de derechos al presentar documentos a través del MFC es de 12 días hábiles. El plazo se reducirá si envía documentos a través de los servicios electrónicos de Rosreestr y será de 10 días hábiles.
Si solo está interesado en el registro catastral, en 2018 el período mínimo es de 5 días hábiles, si es a través del MFC: 7 días hábiles.

Opinión experta El plazo para la producción del plan técnico en Smart Way es de 1 día hábil. Hemos reducido especialmente el tiempo de producción para la comodidad de los clientes y el envío rápido de documentos a Rosreestr.

Cómo elaborar un contrato de arrendamiento a largo plazo

Al redactar un contrato de arrendamiento, a menudo surge la pregunta: ¿cómo tener en cuenta los requisitos de Rosreestr para registrar el contrato en el primer intento sin realizar cambios?

Es suficiente observar algunas reglas simples:

  1. El tema del contrato de arrendamiento debe especificarse claramente los números de habitación y el área. Un ejemplo:

2. ¿Cómo mostrar parte del local en el contrato?

Legalmente, no hay restricciones en la exhibición de parte de los locales en el contrato, las partes pueden determinar independientemente el número y la composición de los documentos adjuntos al contrato de arrendamiento. Pero en el registro catastral hay ciertos requisitos y los ingenieros catastrales deben cumplirlos, se describen en detalle en la Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia con fecha 12/18/2015 N 953 "Al aprobar el formulario del plan técnico y los requisitos para su preparación, la composición de la información contenida en el mismo, así como el formulario de declaración bienes raíces ... ".

Plano de planta para el plan técnico

3. Para registrar un contrato de arrendamiento con un conjunto de documentos, también se presenta un plan técnico.

El plan técnico se puede solicitar a nuestra organización, así es como se ve:

El costo del plan técnico se determina individualmente. Puede averiguarlo por teléfono, no tomará más de 30 segundos.

4. El contrato debe ser actualizado, no debe contener marcas de marcado.

Cómo no hacerlo (uno de los contratos presentados para el registro a través de Smart Way):

Notas de muestra en el contrato de arrendamiento

Detalles del deber estatal para el registro

Para Moscú para 2019, se aplican los siguientes detalles:

El monto a pagar para las personas jurídicas es de 22,000 rublos, para individuos, 2,000 rublos.

¡Presta atención! La persona que presenta los documentos de registro paga la tarifa estatal. Si en el contrato de arrendamiento una de las personas es un empresario individual (IP), es aconsejable presentar los documentos a Rosreestr a través de IP, ya que en este caso el pago del impuesto estatal será de 2000 rublos.

Dejar la solicitud de registro sin consideración: devolver la solicitud al solicitante

El solicitante puede recibir dicha respuesta de la autoridad de registro cuando los documentos presentados no corresponden al formato requerido: las imágenes electrónicas de los documentos no son legibles (por ejemplo), tienen correcciones. O, en la USRN contiene un registro de la imposibilidad de realizar acciones de registro con el objeto (incautado). Además, la devolución de documentos será en caso de no presentar una orden de pago sobre el pago de la tarifa estatal.

La ley no establece la obligación de proporcionar un pago, sin embargo, su ausencia es una razón adicional para que la autoridad de registro devuelva los documentos al solicitante. Recomendamos que siempre incluya su documento de pago en el kit de registro.

Suspensión del registro catastral, denegación del registro catastral de parte de los locales.

Como dijimos anteriormente, al registrar parte de los locales en alquiler, no existen requisitos estrictos según la ley, sin embargo, las autoridades de Rosreestr a menudo sustituyen conceptos y pueden suspender injustificadamente o rechazar por completo el registro catastral.

La Ley N ° 218 establece los motivos para denegar el registro catastral y todos ellos se refieren a casos en que, cuando se suspendió la autoridad de registro, la persona interesada no eliminó sus comentarios. No hay otros motivos en la ley. Es decir a diferencia de las regulaciones anteriores, desde el 1 de enero de 2017, al solicitante no se le puede negar el registro catastral o el registro de derechos inmediatamente después de la presentación de los documentos; las autoridades de Rosreestr primero deben proporcionar una suspensión y la oportunidad de corregir estos documentos.

Se proporciona un período de no más de 3 meses para la corrección. Se puede extender por ciertas razones.

En 2019, la suspensión del registro por decisión de Rosreestr es una de las herramientas de la autoridad de registro para retrasar el procedimiento de registro y mantener los documentos presentados regulados para la suspensión durante tres meses sin considerarlos. Cada vez más, nuestra organización recibe notificaciones de Rosreestr de que de acuerdo con la Ley Federal No. 218, el plazo para considerar los documentos de la presentación inicial es de 10 días hábiles. Al recibir la suspensión e intentar eliminarla, a los solicitantes no se les envía ninguna notificación de la autoridad de registro; los registradores ni siquiera abren los documentos adicionales presentados antes del vencimiento de un período de tres meses. De hecho, la Ley Federal 218 contiene una brecha que los empleados de Rosreestr ahora usan para evitar cumplir con sus obligaciones legales. Solicitamos aclaraciones al Ministerio de Desarrollo Económico sobre este tema; la respuesta fue similar a nuestra conclusión. Однако, было сказано, что в 2018 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Se han producido algunas mejoras: un período de registro más corto, acciones de registro simultáneas con bienes raíces ... pero el deseo de los registradores de evitar las obligaciones establecidas conduce a una violación de los derechos de los solicitantes. La sistematización de la información sobre los objetos a menudo se realizaba incorrectamente: la USRN contiene una gran cantidad de errores y violaciones que el organismo de registro no corrige por "buena voluntad" y tales problemas se resuelven en los tribunales. Cada vez más, nos enfrentamos al hecho de que en la USRN los objetos están registrados como se suponía antes de la adopción de la Ley Federal N ° 218, pero los registradores requieren que dichos objetos estén en línea con la nueva ley, que también es ilegal. En las suspensiones, a menudo escriben varios requisitos, como un plan técnico completado incorrectamente, falta de coordenadas de construcción, falta de escaneo de contrato, etc.

Los propietarios deben abordar cuidadosamente el registro de transacciones y derechos. La compañía "Smart Way" está lista para ayudar a resolver los problemas más complejos en el campo de la contabilidad de bienes raíces y las transacciones con ellos; estamos listos para usar nuestros muchos años de experiencia para lograr los objetivos de nuestros clientes.

Smart Way Company prepara planes técnicos a diario y, especialmente para las organizaciones que han recibido una suspensión en el registro de un contrato de arrendamiento, hemos reducido el tiempo que lleva preparar un plan técnico a un día hábil. Pudimos lograr esto gracias a una amplia práctica y algoritmos establecidos para trabajar con Rosreestr. El costo y el precio del plan técnico se pueden encontrar en uno de los teléfonos. Además, hemos desarrollado instrucciones para los solicitantes a fin de reducir posibles errores al completar documentos:

¡Llame a nuestros especialistas, trabajamos los siete días de la semana y la consulta es gratuita!

Mira el video: POLICÍA LOCAL ÁGUILAS, PARTE DE TÍ 16 JULIO 2019 (Septiembre 2021).

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